Η ισχυρή ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς κατοικίας τα τελευταία χρόνια συνοδεύεται από έναν ρυθμό αύξησης τιμών που ξεπερνά την άνοδο των εισοδημάτων, δημιουργώντας ένα ολοένα και πιο έντονο ζήτημα προσιτής στέγασης. Σε αυτό το συμπέρασμα καταλήγει ανάλυση του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ) για τα ακίνητα, την οποία υπογράφει η Άρτεμις Στρατοπούλου.
Η μελέτη δείχνει ότι από το 2018 και μετά – έπειτα από σχεδόν μια δεκαετία πτώσης – οι τιμές των οικιστικών ακινήτων έχουν επανέλθει σε διαρκώς ανοδική τροχιά, με κορύφωση το 2024, όταν η μέση αύξηση ανήλθε σε 8,7%. Αντίστοιχα, το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών δεν ακολουθεί τον ίδιο ρυθμό, εντείνοντας τις πιέσεις στην αγορά.
Οι αιτίες πίσω από την άνοδο των τιμών
Η έκθεση του ΚΕΠΕ αποδίδει την ανοδική πορεία των τιμών:
-
Στη συνεχιζόμενη οικονομική ανάπτυξη
-
Στην αύξηση των επενδύσεων στην κατοικία
-
Σε πολιτικές όπως η “Χρυσή Βίζα”, που προσελκύουν μαζικά ξένους επενδυτές από το 2013
Η αυξημένη διεθνής ζήτηση, ιδιαίτερα σε Αθήνα, Σαντορίνη και Μύκονο, έχει εκτοξεύσει τις τιμές και δημιουργήσει εντονότερους ανταγωνιστικούς όρους για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Η συμβολή των ξένων επενδύσεων
Από το 2018, η αγορά κατοικίας προσελκύει όλο και μεγαλύτερο μερίδιο των άμεσων ξένων επενδύσεων. Σύμφωνα με στοιχεία του 2023, το 30% των καθαρών ΑΞΕ κατευθύνθηκε στην αγορά ακινήτων – ποσοστό πολλαπλάσιο σε σχέση με τη μεταποίηση (14,2%) ή τον χρηματοπιστωτικό τομέα (9,1%).
Η συγκριτική αυτή υπεροχή δείχνει την υψηλή επενδυτική απόδοση των κατοικιών αλλά και τον κίνδυνο αποκλεισμού των μεσαίων εισοδηματικών στρωμάτων από την αγορά.
Οι αριθμοί του προβλήματος – Τι δείχνει το price-to-income
Το price-to-income ratio, δηλαδή ο λόγος τιμής κατοικίας προς διαθέσιμο εισόδημα, παρουσιάζει συνεχή επιδείνωση από το 2022:
-
Το 2022, η αύξηση τιμών κατοικιών έφτασε το 11,9% έναντι 6,4% στα εισοδήματα
-
Το 2023, η ψαλίδα άνοιξε ακόμη περισσότερο: 13,9% έναντι 9%
-
Το 2024, ο δείκτης διαμορφώθηκε στο 104,8, ξεπερνώντας τον ιστορικό μέσο όρο του 100
Αυτό σημαίνει ότι η μέση κατοικία στην Ελλάδα είναι λιγότερο προσιτή από ποτέ την τελευταία δεκαετία.
Πίεση στη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια
Η συρρίκνωση της αγοραστικής δύναμης, σε συνδυασμό με τα αυξημένα επιτόκια, έχει οδηγήσει σε κάμψη της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια από το 2022. Την ίδια στιγμή, η γενική τάση στη χρηματοδότηση ακινήτων παραμένει πτωτική.
Μόνη εξαίρεση αποτελούν επιδοτούμενα προγράμματα, όπως το «Σπίτι μου», που λειτουργούν εν μέρει ως αντίβαρο, δίνοντας πρόσβαση σε νεότερες ηλικίες.
Τι προτείνει το ΚΕΠΕ
Η ανάλυση του ΚΕΠΕ καταλήγει ότι απαιτούνται στοχευμένες πολιτικές παρεμβάσεις, προκειμένου να διασφαλιστεί:
-
Η ισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς
-
Η βελτίωση της προσιτότητας κατοικίας
-
Η μακροπρόθεσμα βιώσιμη επενδυτική δραστηριότητα
Η ελληνική αγορά κατοικίας ανακάμπτει με ένταση, όμως χωρίς παρέμβαση υπάρχει κίνδυνος κοινωνικού αποκλεισμού και παγίωσης της στεγαστικής ανισότητας.
