Την ανάγκη συγκράτησης των αυξήσεων στα ενοίκια, σε συνδυασμό με ένα πλέγμα παρεμβάσεων για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών και την προστασία των νοικοκυριών, αναδεικνύει νέα μελέτη του ΙΟΒΕ για τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα.
Η μελέτη επισημαίνει ότι το πρόβλημα δεν εμφανίστηκε αιφνιδιαστικά ούτε οφείλεται σε έναν μόνο παράγοντα. Αντίθετα, αποτελεί το αποτέλεσμα μακροχρόνιων στρεβλώσεων, οι οποίες σήμερα αποτυπώνονται στο κόστος στέγασης αλλά και στην ποιότητα των κατοικιών.
Σύμφωνα με έρευνα της διαΝΕΟσις, που εκπονήθηκε σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ και συντονίστηκε από τον γενικό διευθυντή του Ιδρύματος και καθηγητή στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Νίκο Βέττα, η εικόνα της ελληνικής αγοράς κατοικίας διαμορφώνεται από έναν συνδυασμό παραγόντων που λειτουργούν σωρευτικά.
Η αυξημένη διεθνής ζήτηση, η κατάρρευση της στεγαστικής πίστης σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο, ο μεγάλος αριθμός κενών κατοικιών, οι αλλαγές στη σύνθεση των νοικοκυριών, αλλά και το αυξημένο κόστος κατασκευής, ενέργειας και φορολογίας, δημιουργούν ένα περιβάλλον περιορισμένης προσιτότητας, ιδίως για ενοικιαστές και νεότερες ηλικιακές ομάδες.
Τα ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν εξαιρετικά υψηλό ποσοστό του εισοδήματός τους για τη στέγη. Σύμφωνα με τη Eurostat, το κόστος στέγασης, που περιλαμβάνει ενοίκια, δόσεις στεγαστικών δανείων, φόρους ακίνητης περιουσίας και ενέργεια– υπερβαίνει σταθερά τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Το 2024, τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεσαν 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, έναντι 19,2% στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Ανησυχητική είναι και η επιδείνωση της προσιτότητας, καθώς την περίοδο 2019–2024 η Ελλάδα κινήθηκε αντίθετα από τις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες. Παράλληλα, ο δείκτης υπέρμετρης επιβάρυνσης –νοικοκυριά που δαπανούν πάνω από 40% του εισοδήματός τους για στέγη– διαμορφώνεται στο 29,1% στις πόλεις και στο 27,7% στην ύπαιθρο.
Το 2024, σχεδόν 43% των ατόμων στη χώρα ζούσε σε νοικοκυριά με οφειλές, ποσοστό πολλαπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Περίπου ένα στα δέκα νοικοκυριά παρουσίαζε καθυστερήσεις στην πληρωμή ενοικίων ή στεγαστικών δανείων, ενώ παραμένει έντονο το πρόβλημα της υπερπλήρους κατοίκησης.
Ποιοι πλήττονται περισσότερο
Οι ενοικιαστές δέχονται τη μεγαλύτερη πίεση, καθώς έξι στα δέκα νοικοκυριά που νοικιάζουν δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγη. Αντίστοιχα, περίπου τα μισά νοικοκυριά με στεγαστικό δάνειο ξεπερνούν το ίδιο όριο.
Ιδιαίτερα ευάλωτοι είναι οι νεότεροι ηλικιακά, τα μονοπρόσωπα και τα μονογονεϊκά νοικοκυριά, με σχεδόν δύο στα τρία μονογονεϊκά νοικοκυριά να διαθέτουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση.
Καθοριστικό ρόλο παίζει και η χαμηλή χρηματοδότηση. Οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων παραμένουν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα: το 2024 ανήλθαν σε περίπου 1,4 δισ. ευρώ, όταν το 2006 ξεπερνούσαν τα 15,5 δισ. ευρώ.
Παράλληλα, η ύπαρξη άνω των 2,2 εκατ. κενών κατοικιών (απογραφή 2021) επηρεάζει την αγορά, αν και μεγάλο μέρος αφορά εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες, κυρίως εκτός Αττικής. Η ζήτηση στρέφεται όλο και περισσότερο σε μικρότερες κατοικίες, όπου η προσφορά δυσκολεύεται να προσαρμοστεί.
Η μελέτη εξετάζει διεθνή παραδείγματα από την Ευρώπη, με χώρες όπως η Αυστρία και η Γαλλία να διαθέτουν μακρά παράδοση κοινωνικής στέγασης, ενώ Ισπανία και Πορτογαλία έχουν υιοθετήσει τα τελευταία χρόνια πιο ενεργές πολιτικές, όπως περιορισμούς στις αυξήσεις ενοικίων και αξιοποίηση κενών ακινήτων.
Για την Ελλάδα, προτείνεται η δημιουργία κεντρικού κρατικού φορέα για την εφαρμογή Εθνικής Στρατηγικής Στέγασης, η ενίσχυση των μέτρων στήριξης των ενοικιαστών, παρεμβάσεις για τον έλεγχο των αυξήσεων στα ενοίκια και η αναβάθμιση προγραμμάτων αξιοποίησης κενών κατοικιών.
Επίσης, αναδεικνύεται η ανάγκη για μείωση της γραφειοκρατίας, ενίσχυση της ρευστότητας στην αγορά ακινήτων και στοχευμένες επενδύσεις σε υποδομές, ως μέρος μιας συνολικής απάντησης στη στεγαστική κρίση.
Οι προτάσεις της μελέτης
Όπως επισημαίνεται στη μελέτη, το μεγαλύτερο μέρος της στεγαστικής πολιτικής υλοποιείται από το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, το οποίο σημειώνουν ότι θα πρέπει να διαθέτει αρμοδιότητες διαχείρισης του προϋπολογισμού στέγασης, σχεδιασμού πολιτικών, συντονισμού προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης και αξιολόγησης με τυποποιημένα δεδομένα.
Σημαντικό εργαλείο αποτελεί η ψηφιακή πύλη για τη στέγαση (stegasi.gov.gr), η οποία συγκεντρώνει πληροφορίες, ενισχύει τη διαφάνεια και διευκολύνει τα νοικοκυριά στην ενημέρωση.
Ο φορέας τονίζεται ότι θα πρέπει να αξιοποιεί δημόσια γη, να ανακαινίζει και να κατασκευάζει κατοικίες και να συνεργάζεται με την τοπική αυτοδιοίκηση, όπως στα πιλοτικά προγράμματα στους δήμους Αθηναίων και Θεσσαλονίκης.
Η ψηφιοποίηση πρέπει να ενσωματώνει την απλούστευση της αδειοδότησης και του πολεοδομικού σχεδιασμού για την επιτάχυνση των κατασκευών, χωρίς όμως εκπτώσεις στην προστασία του περιβάλλοντος.
Μεταξύ άλλων, η μελέτη προτείνει να εξεταστούν μέτρα για πλαίσιο ελέγχου των ενοικίων, με ευελιξία και στόχο την αποφυγή απότομων μεταβολών, ειδικά σε περιοχές με έντονο πρόβλημα.
Επίσης, να προσεχθεί η ανομοιόμορφη κατανομή πόρων μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, ενώ στο «τραπέζι» είναι και μέτρα φοροαπαλλαγών για κατοικίες που μισθώνονται με χαμηλότερο ενοίκιο ή επιδοτήσεων ενοικίων που ενισχύουν την προσιτότητα.
Στο τραπέζι των προτάσεων είναι και η επανεξέταση του πλαισίου επιδότησης ενοικίου ώστε το νέο σύστημα να συνδέει το ύψος του επιδόματος με το ποσοστό εισοδήματος που δαπανάται για στέγαση, λαμβάνοντας υπόψη και την πιθανή ύπαρξη αδήλωτων πηγών εισοδήματος μέσω κατώτατων εισοδηματικών τεκμηρίων.
Άλλες προτάσεις της μελέτης είναι:
- Η ψηφιοποίηση του ιδιοκτησιακού και στεγαστικού χάρτη που θα δώσει εικόνα του διαθέσιμου αποθέματος και των ελλείψεων στην αγορά.
- Η ενεργοποίηση των κενών κατοικιών μέσω επιδοτήσεων ανακαίνισης, όπως το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» και η σύνδεση με ανώτατο όριο μίσθωσης και ελάχιστη διάρκεια.
- Φορολογικές ελαφρύνσεις για ιδιοκτήτες ή κατασκευαστές κατοικιών με μειωμένο ενοίκιο στα πρότυπα της Γαλλίας και της Ισπανίας.
- Ανακοίνωση διαφοροποιημένων μέτρων για τη βραχυχρόνια μίσθωση ανά περιοχή με ανώτατα όρια ημερών μίσθωσης, γεωγραφικούς περιορισμούς και αυξημένα τέλη σε κορεσμένες ζώνες.
- Χορήγηση του προγράμματος Χρυσής Βίζας μόνο για νέες κατοικίες ή ανακατασκευή μη κατοικήσιμων ακινήτων, ή κατεύθυνση κεφαλαίων σε παραγωγικούς τομείς και κοινωνική στέγαση με συμμετοχή Δημοσίου, όπως στην Πορτογαλία.
- Εκτός των ΣΔΙΤ για 8.500 νέες κλίνες, για τη φοιτητική και νεανική στέγη απαιτούνται περισσότερες υποδομές και επιδοτήσεις ενοικίου.
Επιπλέον, ένα μέτρο που προτείνεται είναι η σύσταση ταμείου ασφάλισης εκμισθώσεων, που θα καλύπτει ζημίες, αθέτηση πληρωμών ή δικαστικά έξοδα, χρηματοδοτούμενο από τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια, διασφαλίζοντας δίκαιη κοινωνική διατίμηση χωρίς επιβάρυνση των παρόχων.
Διαβάστε ακόμη:
«Δίνω 350 ευρώ και θέλει να μου το πάει στα 650»: Η καταγγελία απελπισμένης ενοικιάστριας (βίντεο)
Ακίνητα: «Βρόγχος» το κεραμίδι – Νέα άνοδος σε αγορά και ενοίκια το γ΄τρίμηνο του 2025
Πόλη φοιτητών, ενοίκια επενδυτών: Μπορεί η Θεσσαλονίκη να μείνει νεανική;
